重磅 ◇ 在列治文投资100万公寓的现金流竟然是负数？著名地产经纪算的一笔账

Cobra

2024年4月28日，大温地区一位著名的自媒体博主，也是地产经纪在自己的频道上给大家算了一笔账：结论是在2024年这个时间节点上如果投资一套公寓，那么大概率现金流为负，房屋租金可能连利息都还不上，更遑论本金、地税、物业管理费以及首付款的资金成本。


图自betterdwelling，2024年4月

为了避免各种嫌疑，我们就不放博主频道的截图，也不放被举例项目的照片，但所涉及的房屋和数据来源都是完全真实的。

这套房子位于列治文北部，地理位置便利，天车站触手可及，2卧2卫总面积903尺，无论留学生还是小家庭都很适合居住。

这套房在这个区域能租多少钱，大家在各大租赁平台上一看便知。

这套房子在4月24日正式挂牌，也不存在库存积压问题。挂牌价格直接要到99.9万。从对周边项目的对比看，这个报价本身不贵，甚至比周年在售的一些楼花每平尺单价还低些。

所以被博主当作案例，绝对不算极端个案。

这套房子按照首付35%计算，假设以挂牌价成交，买家需要支付首付款为349650元，首付款每年的资金成本算5%，也就是每年1.75万元，相当于每月1458.33元。

然后买家选择25年月供，5年固定期限利率我们按5.6%计算，那么第一个5年的月供（没有保险）就是4001.46元。5年的还款总额为240087.6元，其中利息为170760.72元，本金为69326.88元。平均算下来每个月的还款中利息为2846.012元，本金为1155.448元。

根据卖家提供的数据，这套房在2023年的地税总额是2974加元，物业管理费是515.66元。假设这两个数字5年内不变，5年的总成本就是14870元+30939.6元，折合每个月763.5元。

除此之外的购置税、杂七杂八的保养费用由于不确定因素和摊销期限不同，我们就不细算了。

只计算首付利息成本、月供本金、月供利息、物业管理费和地税这几项，买家在买入5年内的每月成本就是1458.33+1155.448+2846.012+763.5=6223.29元。

也就是说，买家如果买下这套公寓用于出租，那么租金要达到6224元每月，现金流才是正向的。

但很明显，这套公寓的租金价格绝对不可能达到这样的高度。

如果每个月这套公寓的租金能收到3224元，那么等于买家要每个月补贴3000加元的现金流在里面。5年的总数就是18万加元。

在不考虑税费、经济佣金的前提下，如果5年后买家把这套公寓出售套现，售价至少要117.9万才不亏损。

如果把佣金和税费算进去，则卖出价不低于124.414万元，才能做到持有5年不赔不赚。

黄三水说，这位地产经纪的算法其实比较粗线条，但也能简单勾勒出目前投资公寓或者楼花的现状。那就是赌未来加拿大房价持续上涨、房贷利率持续下跌、租金价格持续上涨。但以加拿大经济的整体形势看，维持这三个要素同时实现是有困难的。

当然，这只是个案例，计算的方法也仅供大家参看。其中利率是最大的变数，首付比例也是比较大的变数，而买家持有时间也很关键。

最后黄三水认为，但案例提示的风险是真实存在的，但有没有那么可怕，各位见仁见智吧。